比寒流還冷的房地產市場 將造成2030年新屋的奇貨可居

房子到底什麼時候下跌呢？

▲民國68年我出生那年板橋一坪17,000元起。

如洗三溫暖一樣的房地產市場

2023年房產銷售新制讓房屋預售屋合約不能轉約的限制下，加上總統選舉的不確定因素，房地產幾乎冷了一整年，當時新青安政策剛開始，我一直推薦年輕人趕快去看房子，這是買方看房很舒服的一段時間。

2024年初總統選舉完不確定因素結束，新青安政策真正發酵，預售屋快速般上漲，到處都是搶屋熱潮，熱絡到央行總裁楊金龍看不下去，在9月14日推出史上最強的打房政策，包括第二屋只能貸款5成，第三屋只能貸款3成，超過豪宅線的房子只能貸款3成。

銀行本身也接近房屋貸款的滿水位，主動提高貸款利率、甚至直接拒貸，讓購買房子最重要的水流斷掉，除了新青安首購族以外，要買房子都比以前困難許多。

從投資的角度來看，購買房子也失去了最大的優勢，以前可以貸款八成，等於開四倍的槓桿成數，現在首購外貸款最多五成，等於槓桿只剩下一倍，加上房屋單價高，一間新台幣1500萬元的房子，原本頭期款只要300萬，現在要到750萬，那也不是隨便有人可以拿出來的現金水位。就算拿得出來從資產配置的角度來看也都不划算了。

這個史稱「金龍海嘯」的央行控管房地產資金的政策，這次真的奏效了，不論是中古屋或是預售屋市場，從10月開始每個月的交易量都是腰斬再腰斬。還沒買房的人都在期待一件事，房屋價格什麼時候會有明顯下跌？

PTT房版名人mfcke給我的啟發

房市到底要怎麼走？這段時間我也只能靜觀其變，直到聽到PTT房版名人mfcke的Podcast後，又讓我更加理解台灣的房地產，mfcke講得內容雖然很有料，但是每集都狂噴髒話和垃圾話，如果不好好整理起來，一定會淹沒在這些碎嘴之中，因此整理出以下想法，當然包括我自己原有的認知：

需求：人們要的是有服務功能的房子（aka新房）

台灣人對房屋的需求，我先把少子化和不想和上一代一起住兩種因素抵銷掉。最重要的重點是，因為現代社會的進步，房子的本質已經從純硬體提升到「硬體+服務」的產品。

除了防震以外，如果你是一位聰明且忙碌的現代城市人，你會有以下需求：

• 更大的用電安培：家裡有很多讓自己更方便舒適的電器：冷暖氣、洗碗機、電熱水器、IH爐、廚餘機、烘衣機、瞬冰熱水機、電動升降桌以及N個螢幕，甚至是電動車的充電樁，你家所需要的用電安培數一定遠高於過去。

• 幫你收包裹：想買什麼東西就上網買，但買的東西如果大一點就不能寄到便利商店，永遠都在跟無流喬收貨時間，但上班就是忙啊，光想就覺得麻煩。郵局的掛號則更麻煩，因為郵局不像便利商店容易出現在上下班的動線上，要特地去一趟就又會跟其他的事情競爭時間。

• 幫你丟垃圾：其實一個禮拜追一次垃圾車沒什麼了不起，但痛苦的時追垃圾車的時間和上班的時間卡死了，和朋友聚餐的時間卡死了，和自己進修的時間卡死了，這時如果有一個隨時可以丟垃圾的地方就好了。

• 坐電梯：其實走幾層樓也沒什麼了不起，但如果去Costco買東西回來還要爬好幾層就覺得痛苦，有帶小孩上下班娃娃車就覺得痛苦，自己受傷要爬樓梯就覺得痛苦。

• 不塞車：城市裡的紅綠燈多又久，在台北街頭動不動就賞你一個99秒的等待，加上無情的雨天的時候，整個城市塞成停車場，如果住家旁邊就有一條捷運、就算是擠沙丁魚還是可以不塞車的準時將你送到工作場所。而且捷運具有網絡效應，未來每家一個捷運站、一條捷運線，所有站點的價值都提升了。

說穿了就是城市忙碌的性質讓時間具有壓迫性，某個時間內有不可被取代要做的事情，被排擠的另外一件事情就讓服務去解決。

當然除了房屋個體需求外，房子還有區域需求，包括高速公路、快速道路、醫院、學校、公園、商店等機能，這個部分我以後再另開一篇文章說明。

供給：就算建商全力蓋房 全台平均屋齡仍無法下降

想要得到上述功能的房子，就得需要新房才能支持，但目前全台灣的平均屋齡為31年，以城市為目標的六都為30年左右（鉅亨網）：

六都平均屋齡在 30 年上下，平均屋齡最年輕為桃園市 26.6 年，全桃園市僅 34.4% 的住宅屋齡超過 30 年；台中市及新北市平均屋齡逼近 30 大關，台中市 28.7 年、新北市 29.9 年；台北市平均屋齡 36.2 年，不僅是六都屋齡最高的，全台住宅平均屋齡最高排行第五高。

而台南市及高雄市的住宅也有偏老現象，台南市平均屋齡 33.2 年，有 50.7% 的住宅屋齡超過 30 年，高雄市住宅平均屋齡 31.9 年，全市有 51.6% 的住宅超過 30 年

意思是以六都2022年目前782萬戶、平均30年屋齡來算，每年要新建26萬戶房子平均屋齡才不會上升。

然而2022年是全台住宅開工量歷史最高的一年，開戶數也僅有145,647戶而已，完全無法制止台灣平均屋齡的下降。

從個體經濟的角度來看，需求和供給完全對不上來，我想直指一個結論，央行目前的房市貸款控管政策只是一個止痛藥而已，只能抑制人們買房的行為，並不會解決真正的用房需求問題。

而且這個政策還有一個不好的副作用，讓所有的建商縮手，讓新古屋的擁有者縮手，讓供給更少。如果這個政策如同嗎啡一般的永遠打下去，讓造成的結果就是台灣大部分人民住在功能不佳的房子內。

結果：2030-2032年的新房將會稀有又昂貴

因為央行政策造成房市急凍的原因，建商2025-2026年的推案量一定少，如果政策沒有大改變的話，建商完工3-5年計算2030-2032年間落成的新屋將會少得可憐，稀有的新屋將會非常昂貴。

有趣的是，因為房市急凍，除了一線建商以外（潤泰、國泰、大陸建設、華固…etc），2025年新推案的預售屋一定不會比2023年末到2024年間的價格還要貴，而且還會有一堆讓利行為，我們以1500萬的房子來推算：

• 優付簽約訂金，從10%降到5-7%：除了降低買家自備款外，以1500萬的房子計算通膨折現大約折0.5%總價（自備款150>75，75萬的通膨折現為7萬）。

• 送家電（冷氣、洗碗機、新風機、全熱交換機等）：大約可省15萬-30萬等，算15萬大約折1%總價。

• 折車位價格：房屋每坪單價不下降，但調降車位價格，每個車位折15萬的話，約折1%總價。

• 送裝潢（天花板、窗簾、設計費等）：這個折最大，幾乎每坪可以折5-10萬不等，保守計算每坪折5萬就等於折8%的總價。而且這個還能加裝潢的費用包進未來的貸款內。

如果以2025年下半年購買的1500萬預售屋，價格等同於2024年上半年的預售屋，把上述的折價都算進去，大概已經便宜到10%的價格，最少也省了3%的總價。

不僅如此，如果2025-2027年落成的房子是供給量最高的房子、2030-2032年落成的房子是供給量最低的房子，2032年的稀缺會更高、價格會更好。

以「屋齡修正原則」的角度來看，每多1年的屋齡就修正2.5%的總價，5年屋齡的價格的差距約為13%，實務上不會差那麼多，但如果這個稀缺性成立的話，那真的有機會有這樣的差距。

以最大可能性來計算，當你在2025-2026年取得的預售屋，並在2030-2032落成的話，而且價格等同於2023末到2024並取得上述優惠，那之後會大價差將會落在23.5%（10%+13.5%）。

因此我認為2025年518檔期將是很好的看屋時間點，最好329檔期就去看，5年後將會有很好的收穫。不過以上前提都在於你擁有首購資格，否則槓桿率還是差太多了。

雙北的One More Thing

2025-2027年雙北將會迎接新一波的捷運路線，包括：

• 造福北大特區的三鶯線

• 造福中和萬華的萬大線一期

• 造福南港的廣慈站

而2032年台北捷運將會有另一波的大升級，包括：

• 環狀線南北東路網完成

• 民生汐止線完成

• 基隆線完成

到時候雙北的捷運網路效應會更強，可以思考未來哪個站點附近的房子具有最強的功能升級。我個人認為中和、徐匯中學、頭前和頂埔都很上升有潛力，當然如中和目前已經非常昂貴了。

顯二應用長效價值：每月看一次總經數據能助於自己看到五年後

供給需求確立後，我每個月會固定檢查以下數據，來看看對台灣房市是幫助和打擊：

• 台灣超額儲蓄：2019年為2.23兆、到2024年的預測值已經高到4.21兆。台灣人有沒有錢還是關鍵。

• 美國貨幣供給量M2（貨幣、硬幣、銀行儲蓄存款、貨幣市場共同基金餘額）：代表全球資金是放寬還是緊縮，也可看作一種通膨指標。

• 央行利率：利率決定貸款利率，對應到購買房屋成本。

• 央行其他政策：每季一次的央行理監事會議，都會有對應下一季的政策。