以新店為例：從區域分析在地房子值不值得買（中）公共建設篇
未來完成且看得到的就是好建設...
▲捷運南環線正式動工（圖片來源：台北市政府新聞稿）
今年329檔期來臨，中和永安市場捷運站和四號公園旁的漢皇方圓，算是該區塊最黃金的地段，開出了120萬左右的驚人價格。木柵的新指標案國泰悠然，反倒是開在110萬左右，小坪數未超過元利世紀四季莊園小坪數的最高價。在去年919央行管控流水的情況下，預售屋建案並沒有將價格往下調。
如果走去預售屋的案場，買房的位置旁是否有正在蓋的公共建設和民間建設，一定是代銷力推的重點。房子的周圍有新建設，對房地產一定有好處，因為房子的組成，除了土地以外，建築物會陸續貶值的，而土地的增值來自於這塊土地對人們來說好不好用，愈好用愈稀有大家都想要當然昂貴。
如果你買的房子10年後、20年後比現在好用10倍，那房子下的土地當然更有價值。未來完成且看得到的建設，讓土地使用性越高，人們就越想住在這塊土地上，人多且人的錢也多來要這塊土地，土地價格當然也越高，這才是房價增值的關鍵。所以以保值的角度而言，房屋旁的公共建設和民間建設當然是重點，本篇文章和上一篇「從區域分析看在地房子值不值得買（上）土地、人口和產業篇」一樣，以新店的央北重劃區作為例子。
公共建設
政府通常用公共建設來告訴當地人民這個區域的未來，但我們要思考什麼樣的公共建設才真正有用，判斷的標準很簡單，就是這個建設你到底多常用？舉例來說，新莊副都心的國家電影中心很美麗，當地居民多久會走進一次呢？
交通建設
所有的公共建設中，交通建設為最重要的基礎建設，也是人們選擇房屋最重要的依據。
高速公路
高速公路（如國道1號、3號）主要服務於長距離貨運和跨城市旅行，對雙北市的日常通勤影響較小。
但對有車一族來說，央北旁就有新店安坑交流道，要去信義計劃區和南港軟體園區上班時間走二高僅要30分鐘就可到達、到內湖科學園區則要45分鐘。但如果搭乘捷運或公共運輸系統的話則要70分鐘以上。
快速道路
快速道路是高速公路的延伸，服務於雙北市周邊的交通需求，特別是貨運和私人車輛，並減少市區內的交通壓力。
央北有兩條重要的快速道路，水源快速道路可以在10-15分鐘內到達古亭和敦化南路，對在大安區上班的居民來說非常方便。另外過秀朗橋走64快速道路就可以快速抵達板橋、新莊甚至是八里。
這裡先下個小結論，雖然大家常說住在台北市和新北一環不用開車，不過雙北的快速道路路網非常好用，有車的話才會完整感受到雙北交通的完整性。
捷運路網
捷運的優勢在於擁有穩定的時間掌握性，市區內所有的交通工具中，只有捷運才能免於塞車之苦。而且雙北的捷運有網絡效應，每蓋完ㄧ站一條線，所有的站點的價值都會一起提升。
央北的14張捷運站目前使用性不好，目前僅有到板橋站搭高鐵以及到新北產業園區站換線搭飛機才有用，除此之外都得轉乘一站換到綠線進台北市區才好用。而且14張站旁的14張重劃區要得2028年才會整地完成，在這個時間之前央北到14張站的路並不好走。
但也因如此，當2028年整地完成後央北居民走到14張站好走、2033年全部環狀線完成後，14張站將能一線到信義計劃區（象山站）、內湖科學園區（Y33、Y32、Y31）並在永春站轉乘到南港展覽館站，三塊台北重要的產值地點都可順利抵達。如同前言所說，那個時候的土地會比現在好用更多，也更有價值。
▲萬大線和環狀線將是雙北重要新開的捷運路網（圖片來源：台北市政府新聞稿）
公車路網
公車路網的覆蓋範圍遠超過捷運和鐵路，尤其是在雙北市的偏遠地區、新開發區或人口較少的社區（如新北市的山區或郊區）。公車能夠深入巷弄，補充鐵路和捷運無法到達的區域。另外公車是捷運和鐵路的「末端配送」工具，許多居民依賴公車接駁至最近的捷運站或火車站（如新北市的淡水、土城地區）。
央北的公車路線並不好用，居民通常使用跳蛙公車直接搭到捷運大坪林站轉乘，或者搭乘906可以20分鐘內到達敦化和平路口。已經增設綠5路線可從捷運14張站快速回到央北重劃區。和捷運發展的確定性不同，央北的公車路線的增加必須在公車業者考量有使用量和收入的情況下才會增設路線。
鐵路
鐵路雖然區域交通和長距離運輸中扮演關鍵角色，但其影響範圍和頻率不如捷運。特別在導入高鐵之後，高鐵成為長距離通勤和旅行的主要選擇。
如果有需要在不同城市間移動的需求，高鐵的重要性會多出許多。央北不論和高鐵與鐵路都無任何關係，就算從十四張到板橋站搭乘也需要超過30分鐘的時間。
目前北台灣的高鐵站旁的區塊都是高價區域，包括南港、台北火車站、板橋新版特區、青埔和竹北。也因為如此，未來可能建設的宜蘭高鐵站所屬的縣政特區，如果真的完成，那完成後土地的價值將是位階的翻轉。
以目前南港預售屋的均價為125萬左右，假設十年後只算每年通貨膨脹率3%不算建設成長價值，那南港屆時的預售屋房價將會落到每坪168萬，宜蘭縣政特區高鐵站旁的房子只要抓南港房價的一半，那每坪將是不可思議的84萬元。但宜蘭高鐵站目前位置仍然未定，10年後真的可以落成嗎？這都是未定之天。
自行車系統YouBike
目前最好用的自行車系統YouBike就是時任台北市長郝龍斌在2009年啟用的，現在擴展到全台各城市。
YouBike的好用不用再多說，所以房屋附近有沒有YouBike反而不是要考慮的問題（沒有的話得直接扣分而不是加分）。要考慮的是居住地地勢是否平坦的問題，如果太多的上坡路段那腳踏車根本無法騎行。
人行道
考量交通重要性除了捷運以外接下來一定要跳到人行道，人行道直接代表一個地區的居住環境是否適合移居。過去台灣城市直接向美國取經，將城市規劃成以「車」為主的路線，許多路段都沒有人行道，人和車走在一起相當危險。如果有學齡前小孩的家長一定可以感受。
所以城市中人行道代表著人在當地移動的舒適性以及稀有性，皆能提升土地價值。央北重劃區包括旁邊的中央新村以及未來的14張重劃區，在2028年14張整地完成後，將結合成一個人、自行車和車行都能順暢的地區。
▲在台北市文山區就算是騎樓也需要讓出一個人行路線，人行舒適後就會將價值加在土地上。
綠地建設
雙北市交通建設以公共交通（捷運、公車）為主，鐵路和道路（快速道路、高速公路）為輔，反映高密度都市對高效、環保解決方案的需求。綠地建設則強調公園和蓄洪池的價值，腳踏車道和爬山步道補充休閒與生態功能。
綠地建設一般都看公園居多，以及公園有什麼設施以及我的房屋能不能看到公園綠景。但更深入一點可以看公園是否有蓄洪池和防災的效果。
例如捷運辛亥站對面原本的軍營，在台北市政府透過換地的方式建成蓄洪池上面並蓋公園，解決了文山區當地瞬間雨量過大造成淹水的困境。公園上還有好玩的特色遊具，成為親子共遊好的景點，二度提升價值。公園旁的南方莊園可俯瞰萬坪公園美景，三度提升價值，最高成交價快到110萬一坪，創下當地新高價。
央北本身綠地建設不多，僅有一個7700坪的十四張歷史公園和綠帶公園，旁邊的河濱有更大的河濱公園、對岸的陽光運動公園和自行車道，可沿路騎到碧潭，其親水親綠的環境也是加分。
雖然綠地提升居住環境價值，但在整個土地價值中仍然不如交通和經濟價值，否則綠覆比超高的台北市文山區就不會是行政區中房價落後的地區了。
▲具有蓄水池功能的辛亥生態公園，不只給居民一個休憩的綠地、還能防止文山區淹水的蓄洪池。
產業園區
比起綠地，產業園區房的住房經濟價值更高。原因在於該產業園區如果具有高度產值，那園區中的工作者收入也高，將撐起在地的土地價格。
撐起的一角的產值高、另外一角則是塞車。最好的例子就是內湖科學園區，因為上下班塞車太嚴重了，所以內湖的房價一飛沖天，在內科工作擁有內湖的房子就享有不被塞車之苦。
央北目前需要開車上班時間需要經歷小塞車就可以到達這內湖和南港兩大園區，如果是在新店寶高智慧園區工作的話就享有不用塞車之苦。
這方面的論述我在「從區域分析看在地房子值不值得買（上）土地、人口和產業篇」已經有更多的描述。另外樂居創辦人李奕農也多次說到，談到台積電要進北高雄這件事，台南的台積電人口更是數以倍數：
休閒文教建設
運動中心、圖書館和展演中心也是居住者在考慮的建設，新一代的文教建設除了室內使用以外，室外也會有綠地使用的空間。
大家則要考慮你真正會使用的是哪些建設，例如某一年我住在中正紀念堂旁邊的一間華夏套房，當時我在想工作之餘我會去兩廳院看看表演聽音樂會，或者是附設的誠品書店看看書。事實是居住的一年多以來我都沒有去看過任何一次，都在沒日沒夜地拼工作，文教建設當然很棒，但真的要思考自己是否用得到才是。
學校和醫院下次談
公共建設中還有學校和醫院兩個重點，但因為文章篇幅已經太長且這兩個建設民間建設也有提到，就放在下集民間建設篇提到囉！